Finanzierung von eigengenutzten Immobilien
Das Grundprinzip der Immobilienfinanzierung
Gerade in der aktuellen Niedrigzinsphase träumen viele vom eigenen Haus oder der eigenen Wohnung. Der Gedanke die monatliche Miete nicht dem Vermieter zu überweisen, sondern sich damit den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen, ist sicher sinnvoll, wenn Sie für sich im Vorfeld mögliche Risiken betrachtet und ausgeschlossen haben. Zumal Sie dann auch im Alter Ihre Rente komplett zum Leben haben, vorausgesetzt, die Immobilie ist bis dahin schuldenfrei.
Grundsätzlich unterscheidet man zwischen einer Immobilienfinanzierung zur Eigennutzung oder der Immobilienfinanzierung zur Kapitalanlage. Hier erklären wir Ihnen die wesentlichen Aspekte der Finanzierung eines selbstgenutzten Objektes.
Das sollten Sie wissen:
- Für die meisten Menschen ist eine Baufinanzierung eine einmalige, enorme Investition, die gut überlegt sein will. Zumal man als Käufer eine Verpflichtung für viele Jahre oder gar Jahrzehnte eingeht.
- Daher ist es wichtig über ein gesichertes Einkommen und eine solide Menge an Eigenkapital zu verfügen. Ein gern empfohlener Eigenkapital-Richtwert ist mindestens 20 bis 30% des Immobilienpreises.
- Der erste Weg bei einer Baufinanzierung führt oft zur Hausbank. Es gibt aber viele weitere Unternehmen und Institute, wie Sparkassen, Geschäftsbanken und Versicherungsgesellschaften mit unterschiedlichen Finanzierungsangeboten. Ein versierter Berater kann hier bares Geld und viel Zeit für Vergleichsangebote sparen.
- Behalten Sie auch die Baunebenkosten im Blick. Die Kosten für Notar, Grundbuch, Makler und Finanzamt können mit bis zu 15% der Baukosten zu Buche schlagen. Wenn Sie Ihr gesamtes verfügbares Eigenkapital bereits verplant haben, kann das unter Umständen eine teure Nachfinanzierung zur Folge haben.
- Bei der Baufinanzierung liegt das Augenmerk auf dem Zinssatz und der Laufzeit. Dabei gilt, je kürzer die Laufzeit, desto höher die monatliche Belastung. Durch die geringeren Gesamtzinskosten ist die kürzere Laufzeit dennoch profitabler.
- In der derzeitigen Niedrigzinsphase ist eine lange Zinsbindung ratsam, da dies vor unliebsamen Überraschungen schützt.
- Außerdem empfiehlt es sich in dieser Zeit eine möglichst hohe Tilgung zu vereinbaren, um das Darlehen abzubauen.
- Während einer Hochzinsphase kann es sinnvoll sein, die Tilgung herabzusetzen und das Augenmerk auf die Zinszahlung zu richten.
Darauf sollten Sie achten:
Die Immobiliennachfrage ist dank der niedrigen Zinsen in den letzten Jahren stetig gestiegen. Das hat auch die Preise beeinflusst. Achten Sie beim Kauf einer Immobilie unbedingt darauf, dass der Kaufpreis real ist. Die Immobilienblase in den USA im Jahr 2007 hat anschaulich gezeigt, was passiert, wenn der Markt den Höchststand erreicht hat und die Immobilienpreise fallen, während die Zinsen steigen.
Wichtig beim Abschluss der Finanzierung ist, dass eine Anschlussfinanzierung machbar bleibt. Lassen Sie sich ausrechnen, wie sich Ihre monatliche Belastung verändert, wenn der Zins um zwei, drei oder mehr Prozentpunkte steigt. Ein hohes Maß an Sicherheit haben Sie, wenn Sie in der ersten Phase der Finanzierung möglichst viel von dem Darlehen getilgt haben. Alternativ – sofern finanziell machbar – bietet es sich an, parallel über einen Sparvorgang neues Eigenkapital aufzubauen und vor der Anschlussfinanzierung eine Teiltilgung vorzunehmen.
Informieren Sie sich auch über die Möglichkeit von Sondertilgungen während der Laufzeit. Die meisten Banken bieten diese an, ohne dass sich dadurch die Konditionen ändern. Sie haben damit den Vorteil, den Tilgungsprozess flexibel verkürzen zu können bzw. das Darlehen zum Ende der Zinsfestschreibung hin erheblich zu reduzieren.
Ein versierter Berater kann Ihnen auch Alternativen zu einem gesamten Darlehen bei einer Bank aufzeigen. Je nach persönlicher Situation und Zielsetzung kann auch eine Kombination verschiedener Modelle interessant sein, z. B. unter Einschluss eines Bausparvertrages oder über ein privates Darlehen aus dem Verwandten-/Freundeskreis oder eine Aufteilung des Finanzierungsbedarfes auf mehrere Darlehen mit unterschiedlichen Laufzeiten.
Wir können alle nicht in die Zukunft blicken. Deshalb ist es ratsam, sich gegen etwaige Risiken abzusichern, wie beispielsweise Berufsunfähigkeit oder Tod. Denken Sie immer daran, dass die gesamte Finanzierung vom Einkommen des Hauptverdieners abhängt. Eine Absicherung der Arbeitskraft und des Lebens gibt der Familie Sicherheit. Hierfür gibt es verschiedene Möglichkeiten, wie eine Risikolebensversicherung oder eine Berufsunfähigkeitsversicherung.
Auch zu bedenken: Die Absicherung der Immobilie selbst, z. B. über eine Wohngebäudeversicherung oder über spezielle Versicherungen im Rahmen eines Bauvorhabens. Hier geht es nicht nur um den Schutz Ihres Eigentums. Sie als Eigentümer haben auch die Haftung für Risiken aus der Immobilie. Gerade hier empfiehlt es sich, einen erfahrenen Makler an der Seite zu haben.
Außerdem ist es empfehlenswert beim Kauf einer Immobilie die Erbfrage zu klären. Wenn die Hinterbliebenen einen Verwandten auszahlen müssen, kann das Finanzgefüge schnell ins Wanken geraten.
Darum ist professionelle Beratung unverzichtbar:
- Können Sie Ihre eigenen Risiken objektiv betrachten?
- Haben Sie alle auf Sie zukommenden Kosten im Blick, auch Baunebenkosten?
- Die eigene Hausbank ist nicht immer der beste Finanzpartner. Aber wie aus der Vielzahl der Anbieter den richtigen wählen und dabei alle Stolpersteine im Auge behalten?
- Haben Sie auch an Ihre persönliche Absicherung, bzw. die Ihrer Familie bei einer plötzlichen Berufsunfähigkeit gedacht?
Diese und viele weitere Fragen versiert beantworten und eine genau für Sie passende Finanzierungslösung gestalten kann nur ein spezialisierter Makler.
Hinweis: Bei diesen Ausführungen handelt es sich um eine kompakte Zusammenfassung der wichtigsten Aspekte zum Thema Immobilienfinanzierung zur Eigennutzung. Die Darstellung erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Maßgeblich und allein verbindlich sind die Bestimmungen und Bedingungen des jeweiligen Angebotes bzw. Anbieters. Für die Darstellung wird keine Haftung übernommen. Vor dem Abschluss einer geeigneten Versicherung ist die Beratung durch einen spezialisierten Makler unverzichtbar.