Fachthemen

Rendite braucht ein solides Fundament

Finanzierung von Immobilien als Kapitalanlage

Das Grundprinzip der Immobilienfinanzierung zur Kapitalanlage

Grundsätzlich unterscheidet man zwischen einer Immobilienfinanzierung zur Eigennutzung oder der Immobilienfinanzierung zur Kapitalanlage. Hier erklären wir Ihnen die wesentlichen Aspekte der Finanzierung eines Objektes mit dem Ziel einer Kapitalanlage.

Da klassische Anlageformen in der Regel in der momentanen Niedrigzinsphase wenig Rendite abwerfen, steigt die Beliebtheit für Immobilien als Kapitalanlage. Immobilien gelten als risikoarme, lohnenswerte Investitionen und krisensichere Altersvorsorge.

Zur grundsätzlichen Beurteilung gibt es eine einfache Rechnung, die für jede Form der Geld- oder Kapitalanlage Gültigkeit hat: Bleibt mir vom Ertrag nach Abzug der Kosten eine positive Rendite? Der Ertrag setzt sich zusammen aus den Mieteinnahmen und der möglichen Wertsteigerung des Objektes. Die wesentlichen Kostenpositionen sind der Aufwand für die Finanzierung plus einmalige (beim Kauf) und laufende (aus dem Objekt) Aufwendungen.

Auch wenn wir uns seit 2015 in einer Niedrigzinsphase befinden, sollten Sie einige wichtige Aspekte bedenken, damit sich Ihre Investition auszahlt.

Das sollten Sie wissen:

  • Immobilien als Kapitalanlage sind für alle geeignet, die Eigenkapital besitzen und einen sicheren Arbeitsplatz und ein daraus resultierendes dauerhaft gesichertes Einkommen haben.
  • Immobilien zur Vermietung sind meist kreditfinanziert. Oftmals übersehen die Anleger die finanzielle Dimension, da das gängige Finanzierungsmodell nur ein Minimum an Eigenkapital für Kauf und Nebenkosten vorsieht.
  • Ob Grundstück, Einfamilienhaus, Eigentumswohnung oder Mehrfamilienhaus hängt von Ihren Zielen und natürlich von Ihrem Eigenkapital ab. Beim Grundstück bzw. beim Einfamilienhaus liegt die größte Renditechance beim späteren Verkauf, da hier nach zehn Jahren steuerfreier Gewinn winkt. Währenddessen sind Mehrfamilienhäuser ideale Anlageobjekte, wenn Sie mit Ihrem Einsatz eine maximale Rendite erzielen möchten.
  • Egal für welches Objekt Sie sich entscheiden, achten Sie auf den Zustand des Gebäudes, die Mieterstruktur, die Region und die Mikrolage. Während in Randgebieten starke Wertsteigerungen möglich sind, sollten Sie Regionen mit Bevölkerungsschwund meiden, da dort potentielle Mieter rar sind und auch der Wert der Immobilie fallen kann.
  • Betrachten Sie Traumrenditen, die Ihnen vorgerechnet werden, kritisch und wenden Sie sich unbedingt an einen unabhängigen Berater. Er stellt die zu erwartende Rendite für Sie auf den Prüfstand und vergleicht die errechnete Rendite mit alternativen Geldanlagen.
  • Eine vermietete Immobilie eignet sich grundsätzlich als Kapitalanlage, da Sie hier erhebliche Steuervorteile nutzen können. So können Sie jährlich 2% des Gebäudewertes abschreiben sowie jede Investition, die in das Gebäude fließt. Aber Achtung: die Miet- und Nebenkosteneinkünfte müssen versteuert werden.
  • Wenn Ihre Renditeerwartung primär in einer künftigen Wertsteigerung liegt, sollten Sie genau den angebotenen Preis und die künftigen Perspektiven prüfen bzw. prüfen lassen. Besteht hier tatsächlich Wertsteigerungspotential? Ist der Preis angemessen oder im Marktvergleich überzogen? Wie steht es um die Bauqualität des Objektes? Notwendige Reparaturen/Renovierungen in wenigen Jahren können den Ertrag erheblich schmälern.
  • Wollen Sie sich selbst laufend um das Objekt kümmern? Dann sollten Sie eine Lage in der Nähe Ihres Wohnortes bevorzugen. Bequem und ortsunabhängig ist es über eine professionelle Hausverwaltung möglich, die aber wiederum laufende Kosten verursacht.

Darauf sollten Sie achten:

Am besten holen Sie sich bereits in der Planungsphase einen unabhängigen Berater ins Boot. Er klärt Sie über Stolperfallen und Risiken auf. Ob Rückstellungen für Erhaltungsaufwand oder Verwaltungskosten, mit einem versierten Experten behalten Sie die Kostenfalle im Griff.

Oft werden beim Verkauf gleich Finanzierungen mit angeboten. Lassen Sie diese Angebote unbedingt von einem versierten Berater prüfen. Auch der Gang zur Hausbank ist nicht immer die beste Wahl. Wir empfehlen Ihnen einen unabhängigen Makler. Er greift auf ein großes Portfolio an Finanzierungsmöglichkeiten zu und sucht für Sie das Angebot, dass am besten zu Ihnen und Ihren Zielen passt.

Auch bei der Anschaffung von vermieteten Immobilien entstehen Nebenkosten, wie Notar, Grunderwerbssteuer und Maklerkosten. Planen Sie diese Beträge mit in Ihre Finanzierung ein.

Achten Sie auch darauf, wann Ihre Zinsbindung ausläuft. Wenn der Zeitpunkt vor einem geplanten Verkauf bzw. vor Ende der Rückzahlung der Kaufsumme liegt, brauchen Sie eine Anschlussfinanzierung. Wichtig ist hier, dass eine Anschlussfinanzierung machbar bleibt. Lassen Sie sich ausrechnen, wie sich Ihre monatliche Belastung verändert, wenn die Niedrigzinsphase vorbei sein sollte.

Ein weiteres Risiko sind Mietausfälle. Prüfen Sie deshalb bestehende Mietverträge und Mietverhältnisse genau. Wurde die Miete bisher regelmäßig bezahlt? Wie hoch ist die aktuelle Miete und wann war die letzte Mieterhöhung? Lassen Sie sich berechnen, wie lange Sie sich ausbleibende Mieten leisten können.

Da nicht alle Mieter gleich sorgsam mit Ihrem Eigentum umgehen, kann es sinnvoll sein, parallel Eigenkapital für anfallende Renovieren aufzubauen. Am besten informieren Sie sich bei einem unabhängigen Makler über die verschiedenen Möglichkeiten.

Mit Tilgung oder tilgungsfrei?

Gerade bei der Immobilie als Kapitalanlage wird nicht selten ein tilgungsfreies Darlehen empfohlen. Als Tilgungsinstrument soll eine parallel abgeschlossene kapitalbildende Lebensversicherung dienen. Die Begründung dafür liegt im steuerlichen Effekt: Mieteinnahmen sind zu versteuern. Steuermindernd können die Zinsen der Finanzierung angesetzt werden. Das Tilgungsinstrument Lebensversicherung hat den Vorteil, dass – unter Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben - die Erträge daraus nur zur Hälfte versteuert werden müssen. Also: Durch die Tilgungsaussetzung werden die steuermindernden Zinsaufwendungen über die Jahre hinweg gleich hoch gehalten. Den sonst üblichen Tilgungsanteil investiert man in eine steuerbegünstige Lebensversicherung. Dieses Prinzip ist zwar grundsätzlich richtig, funktioniert aber nur, wenn die Ablaufleistung der Lebensversicherung – nach Abzug von Steuern – zur Darlehenstilgung reicht. Die andauernde Niedrigzinsphase hat die Überschussbeteiligung aus Lebensversicherungen in den letzten Jahren dramatisch sinken lassen. Viele heute zur Auszahlung kommende Policen liegen erheblich unter den früher prognostizierten Werten. Dieses Thema, alle das Prinzip beeinflussenden Faktoren, und mögliche Alternativen sind sehr komplex und können nur von einem versierten und unabhängigen Makler geprüft und berechnet werden.

Da Sie langfristig Kapital binden, sollten Sie auch einen Blick auf Ihre Zukunftspläne werfen. Zudem sollten Sie Ihre Familie gegen etwaige Zukunftsrisiken absichern. Wenn Ihnen als Hauptverdiener etwas passiert, kann das ganze Gefüge ins Wanken geraten. Sprechen Sie mit einem Berater über eine Absicherung Ihrer Arbeitskraft und Ihres Lebens. Möglichkeiten bieten beispielsweise eine Risikolebensversicherung oder eine Berufsunfähigkeitsversicherung.

Zu guter Letzt legen wir Ihnen noch die Absicherung der Immobilie an sich ans Herz. Sprechen Sie mit einem erfahrenen Makler über eine Wohngebäudeversicherung, damit Sie auch noch ruhig schlafen, wenn ein Fluss über die Ufer tritt oder ein Sturm die Ziegel vom Dach fegt.

Darum ist professionelle Beratung unverzichtbar:

  • Sind Sie sicher, dass die zu erwartende Rendite seriös errechnet wurde?
  • Haben Sie alle auf Sie zukommenden Kosten im Blick, auch Baunebenkosten und eventuell anfallende Renovierungskosten?
  • Ist die eigene Hausbank der beste Ansprechpartner? Wie finden Sie aus der Vielzahl der Angebote die für Sie beste Variante?
  • Haben Sie an alle Eventualitäten bei der Absicherung Ihres persönlichen Risikos und des Gebäudes gedacht?

Diese und viele weitere Fragen versiert beantworten und eine genau für Sie passende Finanzierungslösung gestalten kann nur ein spezialisierter Makler.

Hinweis: Bei diesen Ausführungen handelt es sich um eine kompakte Zusammenfassung der wichtigsten Aspekte zum Thema Immobilienfinanzierung als Kapitalanlage. Die Darstellung erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Maßgeblich und allein verbindlich sind die Bestimmungen und Bedingungen des jeweiligen Angebotes bzw. Anbieters. Für die Darstellung wird keine Haftung übernommen. Vor dem Abschluss einer geeigneten Versicherung ist die Beratung durch einen spezialisierten Makler unverzichtbar.

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