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Immobilienfonds

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Immobilienfonds

Das Grundprinzip dieser Fondskategorie

Der geschlossene Immobilienfonds umfasst immer ein bestimmtes Gebäude oder auch einen Gebäudekomplex. Als Investitionsobjekte kommen verschiedene Nutzungsarten in Betracht, z.B.

  • Wohnimmobilien
  • Einzelhandelsobjekte
  • Einkaufszentren
  • Bürogebäude
  • Hotels, Ferienanlagen
  • Spezialimmobilien, z.B. Pflegeheime, Studentenwohnungen

Neben dem Nutzungszweck gibt es auch große Unterschiede beim Standort, sowohl innerhalb Deutschlands als auch in ausländischen Lagen.
Bei einem geschlossenen Fonds steht immer eine festgelegte Investitionshöhe fest. Für den Erwerb bzw. die Herstellung wird ein bestimmtes Eigenkapital benötigt, das über den geschlossenen Fonds von Anlegern eingesammelt wird. Ist dieses erreicht, wird der Fonds für weitere Zeichnungen geschlossen. Das restliche benötigte Kapital wird dann in der Regel fremdfinanziert, also die übliche Form einer Immobilienfinanzierung.
Das Fondskonstrukt ermöglicht Anlegern, auch mit relativ kleinen Beträgen von den Ertragschancen einer professionell bewirtschafteten Großimmobilie zu profitieren. Also von Objektgrößenordnungen, zu denen der Anleger sonst keinen Zugang hätte.

Sinn und Zweck dieser Fondsart:

Mit der Konzentration auf ein bestimmtes Objekt oder einen Gebäudekomplex, bei dem die Nutzungsart genau feststeht, hat der Anleger die Möglichkeit, selbst zu entscheiden, ob dieses seinen Vorstellungen oder Erwartungen entspricht. Weitergehend kann er auch selbst eigene Recherchen hinsichtlich der Perspektiven erstellen, z.B. in Bezug auf den Verwendungszweck, den Standort oder auch – sofern bereits feststehend – der Mieter.
Der zu erwartende Ertrag besteht aus den laufenden Mieterträgen abzüglich der Kosten der Bewirtschaftung sowie dem Erlös aus der Veräußerung des Objektes bei geplantem Laufzeitende des Fonds.

Das sollten Sie wissen:

Entsprechend dem Prinzip des geschlossenen Fonds ist während der Laufzeit eine Rückgabe von Anteilen nicht möglich. Grundsätzlich besteht die Möglichkeit, selbst einen Käufer zu finden und es hat sich auch ein sog. Zweitmarkt etabliert, beide Wege führen in der Praxis aber eher selten zum gewünschten Ziel. Neben dem Investment in einen geschlossenen Fonds sollte daher auch genügend anderweitige Liquidität bestehen.
Wie bei jeder Geldanlage bestehen Chancen und Risiken. Der geschlossenen Fonds hat immer die typischen Risiken unternehmerischen Handelns, aber auch deren Ertragschancen. Je spezialisierter ein Objekt auf einen bestimmten Verwendungszweck ist, desto höhere Mieteinnahmen sind meist erzielbar. Gleichzeitig besteht aber auch das erhöhte Risiko, dass bei einem Mieterausfall eine Neuvermietung nur schwer umzusetzen ist. Insbesondere wenn der Markt des spezifischen Verwendungszweckes einbricht.
Der geschlossene Fonds ist ein unternehmerisches Investment, d.h. es gibt keine Garantie für die Renditeprognosen und den Erhalt des eingesetzten Kapitals. Der Verkaufserlös am Laufzeitende kann geringer als erwartet ausfallen, Mietausfälle mindern den laufenden Ertrag, hohe Renovierungs- oder Instandhaltungskosten schmälern den Gewinn der Gesellschaft, Anschlussvermietungen sind nur zu verminderten Mietraten möglich. Um diese Risiken zu mindern, ist eine genaue Prüfung der Prognoserechnung auf ihre Plausibilität hin unverzichtbar.

 

Darauf sollten Sie achten:

Ein wesentlicher Faktor ist die Professionalität des Managements, sowohl hinsichtlich der Erwerbsphase des Objektes als auch in der laufenden Bewirtschaftung. Der erste Schritt ist der Einkauf zu guten Konditionen, nur auf dieser Grundlage lassen sich später Gewinne aus der Veräußerung erzielen. Dabei spielen auch laufende Maßnahmen zum Werterhalt des Gebäudes eine große Rolle.
Daneben sind auch externe Faktoren zu beachten, z.B. welche Perspektiven der jeweilige Standort grundsätzlich hat und wie die Aussichten des jeweiligen Nutzungszweckes sind. Ist das Objekt z.B. auf eine bestimmte Branche spezialisiert, muss deren Potential für die Zukunft geprüft werden. Handelt es sich um Wohnimmobilien, ist auf die künftige Attraktivität speziell der Region zu achten.
Der laufende Ertrag aus dem Fonds hängt nicht nur von der Miethöhe ab, sondern auch von der Bonität der Mieter. Ist das Ausfallrisiko hoch? Wie stehen die Chancen einer Neuvermietung? Welche Mietlaufzeiten sind vereinbart? Wie ist die Einhaltung der Laufzeit und Zahlung der Mieten besichert? Sind bei Neuvermietungen höhere Mieten machbar? Eine Menge Faktoren, die über die Jahre hinweg das Investment sowohl positiv als auch negativ beeinflussen können.
Ein wichtiges Indiz für die Perspektiven des Fonds kann die nachweisbare Leistungsfähigkeit des Emittenten liefern. Die handelnden und entscheidenden Personen müssen über spezifisches Fachwissen und Erfahrung verfügen. Frühere Fondsauflagen müssen ihre Leistungsfähigkeit bewiesen haben.

Darum ist professionelle Beratung unverzichtbar:

  • Können Sie selbst objektiv Ihr eigenes Chancen-/Risikoverhältnis ermitteln?
  • Ist das positive Ergebnis früherer Fondsemissionen auch für den neuen Fonds zu erwarten?
  • Welche grundsätzlichen Marktveränderungen zeichnen sich ab und wie wirken sie sich speziell auf diese Immobilie aus?
  • Können Sie selbst aus einer Vielzahl von Fonds den oder die für Sie geeigneten herausfinden?

Diese Fragen versiert beantworten, Sie professionell begleiten und ein genau für Sie passendesAnlagekonzept gestalten kann nur ein spezialisierter Makler.
Hinweis: Bei diesen Ausführungen handelt es sich um eine kompakte Zusammenfassung der wichtigsten Aspekte zu dieser Fondsart. Die Darstellung erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Maßgeblich und allein verbindlich sind die Bestimmungen und Bedingungen des jeweiligen Angebotes bzw. Anbieters und die gesetzlichen Vorgaben im Detail. Für die Darstellung wird keine Haftung übernommen. Vor dem Abschluss einer geeigneten Finanzanlage ist die Beratung durch einen spezialisierten Makler unverzichtbar.

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