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Immobilienfonds

Bauwerke mit Genussfaktor für jeden

Immobilienfonds

Das Grundprinzip dieser Fondskategorie

Diese Fondsart investiert die Anlegergelder zum größten Teil in bestehende Immobilien oder Neubauprojekte. Bei einer soliden Projektierung und Bewirtschaftung konnten in der Vergangenheit stabile Renditen im Bereich von 4% bis 6% p.a. erwirtschaftet werden. Der Ertrag eines Immobilieninvestments entsteht aus den Mieteinnahmen und den möglichen Wertsteigerungen des oder der Objekte selbst. Diese werden von unabhängigen Gutachtern regelmäßig festgestellt. Vom Ertrag abzuziehen sind primär die laufenden Kosten der Verwaltung und Instandhaltung, und ggf. auch Finanzierungskosten, also Darlehenszinsen. Möglich sind auch Wertverluste, z.B. aus sinkenden Immobilienpreisen speziell in der Region.
Die kontinuierliche Wertentwicklung offener Immobilienfonds plus die Sicherheit durch die Objektwerte selbst hat in der Vergangenheit dazu geführt, dass diese Fondsart von vielen Anlegern als vorübergehender „Parkplatz“ für liquide Mittel genutzt wurde. Also als Alternative zu z.B. Festgeldangeboten. Vom Grundsatz her ist der offene Immobilienfonds ein guter Ansatz, auch Kleinanlegern den Zugang zu lukrativen Großprojekten zu eröffnen, ohne dass man sich selbst um die aufwendige Prüfung, Selektion, Administration und Bewirtschaftung kümmern muss.

Sinn und Zweck dieser Fondsart:

Ein Immobilieninvestment, insbesondere wenn es sich um gewerbliche Großprojekte wie Einkaufszentren oder Bürohäuser handelt, bedingt folgende grundlegende Anforderungen:

  • Fachwissen zur Beurteilung des Wertes und der Rentabilität eines Objektes
  • Kapital in entsprechender Größenordnung
  • Zeitlicher Aufwand für die laufende Verwaltung

Voraussetzungen, die ein typischer Privatanleger selten erbringen kann. Der offene Immobilienfonds erfüllt diese Anforderungen durch die Vielzahl an Anlegern und das professionelle Management der Fonds-Verwaltungsgesellschaft. Bei entsprechend gutem Management ist auf Sicht ein stabiler Ertrag zu erwarten, der über den üblichen Zinsangeboten von Banken liegt.Damit eignen sich offene Immobilienfonds als konservativ ausgerichtete Beimischung für ein diversifiziertes Anlageportfolio. Speziell dann, wenn man selbst eine sehr positive Einstellung zum Thema Immobilien hat.

Das sollten Sie wissen:

Trotz des grundsätzlich konservativen Charakters birgt auch ein offener Immobilienfonds gewisse Risiken, die mögliche Verluste nicht ausschließen. Diese sind z.B.:

  • Objektwert: Wurde das Objekt zu teuer erworben, kann dies später zu niedrigeren Bewertungen des oder der Gebäude kommen, was sich in einer negativen Wertentwicklung des Fonds selbst widerspiegelt.
  • Mietausfälle: Besteht der Kreis der Mieter nur aus wenigen Großkunden, kann deren Ausfall bis zur Neuvermietung zu einem vorübergehenden Wegfall der Mieteinnahmen führen.
  • Geografische Risiken: Externe Umstände können dazu führen, dass die Region, in der die Immobilien liegt, an Attraktivität verliert. Mit der Folge von Wertminderungen und /oder Mietausfällen bzw. niedrigeren Mieteinnahmen als ursprünglich kalkuliert.
  • Währung: Liegt ein Objekt außerhalb des Euro-Raumes, können Währungsrisiken entstehen, da sowohl Mieteinnahmen als auch Objektwerte in der Landeswährung gerechnet werden.

Um diese Risiken möglichst gering zu halten, ist ein großes Augenmerk auf die Qualität des Fondsanbieters zu legen. Eine Hilfestellung können dabei Vergangenheitsergebnisse des Fonds oder anderer Fonds des Anbieters geben. Hier empfiehlt es sich, auf das Know-How und die Erfahrung eines erfahrenen Beraters zu vertrauen. Auf jeden Fall sollte ein Engagement in einen offenen Immobilienfonds trotz der grundsätzlich stabilen Entwicklung längerfristig ausgerichtet sein.
Zu beachten ist auch die Grundstruktur dieser Fondsart. Als offener Fonds besteht für Anleger die Möglichkeit, ihre Anteile zurück zu geben. Aus diesem Grunde muss das Management immer eine ausreichende Liquidität vorhalten, die typischerweise schnell verfügbar in Zinsanlagen geführt wird. Das aktuelle (Stand 2017) extrem niedrige Zinsniveau führt dazu, dass dieser liquide Teil des gesamten Fondsvermögens kaum Rendite erwirtschaften kann. Für die nächsten Jahre sind daher niedrigere Fondsrenditen als in der Vergangenheit zu erwarten.
Ein Faktor sind auch die in den letzten Jahren erheblich gestiegenen Immobilienpreise. Sie erschweren es zunehmend, Objekte zu finden, aus denen neben den Mieteinnahmen auch Wertsteigerungen erwirtschaftet werden können.
Die Möglichkeit, im Rahmen der Kategorie „offener Fonds“ jederzeit seine Anteile zurückgeben zu können, hat in der jüngeren Vergangenheit bei einigen offenen Immobilienfonds zu erheblichen Problemen geführt. Die Fondsverwaltungsgesellschaften konnten aufgrund hoher Anteilsrückgaben die Gelder nicht in ausreichendem Maße zur Verfügung stellen. Die Objekte selbst konnten nicht schnell genug veräußert werden bzw. hätten nur mit großen Verlusten verkauft werden können. Dies führt dazu, dass eine Reihe von Fonds „eingefroren“ wurden, d.h. es konnten weder neue Anlagen getätigt werden, noch konnten bestehende Anleger über ihr Geld verfügen. Bei einigen dieser Fonds hat die Aufsichtsbehörde sogar die Abwicklung angeordnet. Dies bedeutet, dass alle im Fonds enthaltenen Objekte veräußert werden müssen und die Anleger dementsprechend erst sukzessive – teils über Jahre hinweg – ihr Geld bekommen. Um diesem Risiko entgegen zu wirken, hat der Gesetzgeber neue Regeln eingeführt:

  • Wer heute investiert, muss die Fondsanteile mindestens 24 Monate halten.
  • Die Kündigung der Anteile – ganz oder teilweise – und damit Rückzahlung an den Anleger erfolgt mit einer Frist von 12 Monaten.

Mit dieser Maßnahme wird für die Fondsgesellschaften eine verbesserte vorausschauende Planung geschaffen und eine Objektveräußerung muss nicht mehr unter Zeitdruck mit dem Risiko von Verlusten erfolgen. Für längerfristig orientiert Anleger entstehen daraus keine Probleme, man muss nur entsprechend auf die eigene Liquiditätsplanung achten.

 

Darauf sollten Sie achten:

Vor der grundsätzlichen Frage „Offener Immobilienfonds Ja oder Nein?“ muss man sich einige Grundzüge dieser Anlageart vor Augen führen:

  • Sie dürfen keine überdurchschnittlichen Renditen im Bereich von 6% oder mehr erwarten, eher im Bereich 3% bis 4%.
  • Eine schnelle Verfügbarkeit ist aufgrund der neuen gesetzlichen Regularien nicht gegeben.
  • Trotz aller Solidität gibt es auch Risiken zu beachten.

Der nächste Schritt ist die Auswahl aus den verschiedenen Angeboten. Neben dem Beweis der Leistungsfähigkeit des Anbieters durch Vergangenheitsergebnisse ist ein kritischer Blick in das Anlageportfolio des Fonds unverzichtbar. Prüfen Sie die Art der Objekte und deren Standort ganz einfach mit etwas gesundem Menschenverstand. So sollte man z.B. Regionen meiden, bei denen ein Nachfragrückgang zu erwarten ist. Um das Risiko einzelner Objekte zu mindern, sollte der Fonds auch auf verschiedene Objektarten mit unterschiedlichen Standorten investieren. Das für eine kritische Beurteilung notwendige Fachwissen kann Ihnen die Beratung durch einen erfahrenen Makler geben.

Darum ist professionelle Beratung unverzichtbar:

  • Können Sie selbst objektiv Ihr eigenes Chancen-/Risikoverhältnis ermitteln?
  • Ist das positive Ergebnis eines Fonds in der Vergangenheit auch für die Zukunft zu erwarten?
  • Welche grundsätzlichen Marktveränderungen zeichnen sich ab und wie wirken sie sich speziell auf Immobilien aus?
  • Können Sie selbst aus einer Vielzahl von Fonds den oder die für Sie geeigneten herausfinden?

Diese Fragen versiert beantworten, Sie professionell begleiten und ein genau für Sie passendesAnlagekonzept gestalten kann nur ein spezialisierter Makler.
Hinweis: Bei diesen Ausführungen handelt es sich um eine kompakte Zusammenfassung der wichtigsten Aspekte zu dieser Fondsart. Die Darstellung erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Maßgeblich und allein verbindlich sind die Bestimmungen und Bedingungen des jeweiligen Angebotes bzw. Anbieters und die gesetzlichen Vorgaben im Detail. Für die Darstellung wird keine Haftung übernommen. Vor dem Abschluss einer geeigneten Finanzanlage ist die Beratung durch einen spezialisierten Makler unverzichtbar.

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