Immobilien sind eine beliebte Geldanlage – als Eigenheim oder auch als Renditeobjekt. Während die einen nach den eigenen vier Wänden für sich und ihre Familie suchen, investieren andere in ganze Wohnkomplexe oder gigantische Villen als Anlageobjekte. Ersteres ist eigentlich der Regelfall. Ein Eigenheim mit der Familie ist der Traum von vielen Deutschen. Doch mit dem Gedanken an die erste eigene Immobilie stellt sich natürlich auch die Frage: Wie viel Immobilie kann ich mir leisten? In der Regel wirst du für den Kauf einer Immobilie immer einen Kredit bei der Bank aufnehmen müssen. Wie viel Immobilienkredit du dir dabei wirklich leisten kannst, erfährst du in diesem Artikel...
20.07.2021
Bist du der Meinung, du zahlst zu viel Miete? Vielleicht kannst du dieselben Kosten auch für einen Immobilienkredit zahlen, um selbst zum Eigentümer zu werden? Dass Mietkosten eine Verschwendung sind und dass diese viel besser in einen Immobilienkredit investiert werden können, ist ein weit verbreiteter Irrglaube.
Kaufen statt mieten?
Beispiel: Du wohnst derzeit in einer gemütlichen Wohnung auf ca. 60 Quadratmetern und zahlst monatlich 500 Euro Kaltmiete. Kannst du deine Wohnung jetzt einfach aufgeben und für diese 500 Euro im Monat eine gleichwertige Immobilie kaufen?
Die Antwort ist ganz klar: Nein!
Wenn du diese 500 Euro auf ein ganzes Jahr hochrechnest, dann hast du 6000 Euro pro Jahr, die du für deinen Immobilienkredit aufbringen kannst. Bei einer Darlehensdauer von 20 Jahren sind das 120.000 Euro, die du für eine (kleine) Immobilie zahlen könntest. Wenn du also für 120.000 eine angemessene Wohnung findest, dann ist der Kauf sicherlich die beste Lösung für dich. Allerdings liegen die Preise in vielen beliebten Städten und Regionen Deutschlands bei mindestens 3000 Euro pro Quadratmeter. So kann dich eine Wohnung schnell mehrere 100.000 Euro kosten, die du mit 500 Euro im Monat nur schwer bis zum Rentenalter abbezahlen kannst.
Überlege dir immer, was dir ein Immobilienkauf wert ist und bedenke dabei, dass du deinen Lebensstandard unter Umständen zurückschrauben musst. Eventuell musst du zunächst auf Urlaube und teure Ausflüge mit Freunden oder Familie verzichten.
So ermittelst du dein inviduelles Budget für eine Immobilienfinanzierung
Wenn du eine Immobilie kaufen möchtest, ist eine klare Übersicht über deine Finanzen die wichtigste Grundvoraussetzung. Du solltest also zunächst eine Aufstellung deiner monatlichen Einkünfte und Ausgaben für die Haushaltsrechnung bei der Immobilienfinanzierung erstellen.
Dein Einkommen
Berechne zuerst einmal dein gesamtes Nettoeinkommen, um herauszufinden, wie viel Geld du monatlich zur Verfügung hast. Dazu zählt nicht nur dein Gehalt, sondern auch weitere Einkünfte wie z. B. Erträge aus Nebentätigkeiten, Unterhaltszahlungen, Kindergeld oder Mieteinnahmen von Immobilien, die dir bereits gehören, oder regelmäßige Kapitalerträge.
Deine Ausgaben
Anschließend verschaffst du dir einen Überblick über deine regelmäßigen monatlichen Ausgaben. Deine aktuelle Monatsmiete kannst du dabei außen vorlassen, da diese mit dem Kauf einer Immobilie wegfällt – zumindest, sofern du deine Immobilie zur Eigennutzung kaufst. Monatliche Fixkosten sind z. B. Ausgaben für Lebensmittel, für Handy- und Internetverträge oder für Freizeit- und Sportaktivitäten. Berücksichtige außerdem Beiträge für Versicherungen sowie die Nebenkosten (Wasser, Strom, Reinigung).
Faustregel für die Nebenkosten einer eigenen Immobilie
Rücklagen bilden
Als Mieter musst du dich nicht um grundsätzliche Renovierungen und die Instandhaltung der Immobilie kümmern. Dies ist Sache des Eigentümers/Vermieters, der in der Regel dafür aus den Mieteinnahmen entsprechende Rücklagen bildet. Wenn du selbst der Eigentümer bist, solltest du unbedingt eigene Rücklagen durch regelmäßiges Sparen bilden. Angenommen du kaufst mit 30 Jahren einen Neubau. Wenn du mit 65 in Rente gehst, hast du in der Regel ein niedrigeres laufendes Einkommen. Nach 35 Jahren können bei deiner Immobilie aber teure Renovierungen anstehen, z. B. ein neues Dach. Fatal, wenn jetzt dafür kein Geld bereitsteht.
Die Kosten deiner Immobilie
Wenn du eine Immobilie finanzieren möchtest und dich fragst, wie viel Immobilie du dir leisten kannst, kommen einige Kosten auf dich zu. Damit du neben dem Kaufpreis nicht von den Kaufnebenkosten wie der Maklergebühr oder dem Grundbucheintrag überrascht wirst, erhältst du nun eine kurze Übersicht mit allen wichtigen Informationen.
Die Kaufnebenkosten
Die Kosten rund um den Kauf werden beim Budget für eine Immobilienfinanzierung gerne vergessen. Die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf betragen zwischen 10 und 15 Prozent vom Kaufpreis – also eine ordentliche Stange Geld, die auf den Kaufpreis aufgeschlagen werden muss.
Diese 10-15 Prozent setzen sich in der Regel aus den Kosten für den Notar, die Eintragung ins Grundbuch, die Grunderwerbssteuer und die Maklergebühren zusammen. Für den Grundbucheintrag und den Notar fallen ca. 1,5 Prozent an. Die Grunderwerbssteuer ist in jedem Bundesland unterschiedlich. Während du in Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent zahlst, liegt der Wert in Sachsen gerade mal bei 3,5 Prozent. Für den Makler solltest min. 50% der Maklerprovision einplanen – denn mit dem Gesetz zur Provisionsteilung splitten Verkäufer und Käufer die Maklerprovision im Zusammenhang mit dem Immobilien(ver)kauf.
Die Kaufnebenkosten solltest du als minimales Eigenkapital zur Verfügung stellen, wenn du eine Immobilie finanzieren möchtest. Bei einem fiktiven Kaufpreis von 200.000 Euro sind das 20.000-30.000 Euro. Im besten Fall hast du sogar bis zu 20 Prozent (40.000 Euro) abrufbar, um bessere Konditionen bei deiner Bank zu erhalten. Je mehr Eigenkapital du mit in die Finanzierung bringst, desto niedrigere Zinsen erhältst du auf den Kauf deiner Immobilie und desto mehr Immobilie kannst du dir leisten.
Die Darlehenshöhe
Die monatlichen Raten deines Kredits sind die laufenden Kosten, die du in Zukunft von deinem Einkommen bei einer Immobilienfinanzierung bestreiten musst. Bei der Planung deines Budgets für die Immobilienfinanzierung solltest du beachten, dass du die Raten wirklich jeden Monat mit deinen Einkünften decken kannst. Die Finanzierung sollte dabei nicht zu eng gestrickt werden, damit du nicht in Zahlungsschwierigkeiten gerätst, wenn du mal einen finanziellen Engpass hast und dir deinen Lebensstandard dann nicht mehr leisten kannst.
Einen Großteil des Kaufpreises wirst du finanzieren. Bei dem aktuell niedrigen Zinsniveau solltest du eine möglichst lange Zinsfestschreibung vereinbaren. Trotzdem wird irgendwann das Darlehen enden und ein neuer Kredit muss vereinbart werden. Dies ist erstmal ein guter Zeitpunkt, um einen Teil des Restdarlehens zu tilgen, sofern du dafür in der Vergangenheit angespart hast. Ausschlaggebend ist aber der neue Zinssatz, der vereinbart wird. Wie hoch dieser in 10 oder 20 Jahren sein wird, kann heute niemand voraussagen. Plane deshalb auf jeden Fall für dein monatliches Budget mögliche höhere laufende Finanzierungskosten ein.
Je mehr Eigenkapital du hast, desto mehr Immobilie kannst du dir leisten
Wie viel du am Ende monatlich zahlen kannst, hängt natürlich immer ganz individuell von deinem Einkommen und von deinen Lebensumständen ab. Die genannten 200.000 Euro solltest du innerhalb von 20 Jahren tilgen können, sofern du 20 Prozent Eigenkapital für Kaufnebenkosten und für eine Anzahlung bei deiner Bank mitbringst. Die verbleibenden 160.000 Euro kannst du dann mit monatlichen Raten von 600 bis 700 Euro über ca. 20 Jahre tilgen. Dann bist du stolzer Immobilieneigentümer.
Ziel beim Kauf einer Immobilie
Du solltest immer beachten, dass die Finanzierung deiner Immobilie bis zum Rentenalter möglichst abgeschlossen sein sollte. Mit dem Beginn der Rente wird dein regelmäßiges Einkommen wegfallen und deine Rente fällt höchstwahrscheinlich niedriger aus. Die Raten für deinen Kredit könnten unter Umständen dann zum Problem für dich werden.
Verkalkuliere dich bei der Berechnung, wie viel Immobilie du dir leisten kannst daher nicht. Rechne die Kosten für deine Immobilienfinanzierung gründlich durch, bevor dich im Alter böse Überraschungen erwarten und du deinen Restbetrag gegebenenfalls nicht zu Ende tilgen kannst. Generell sollte dich der Immobilienkauf nicht zu stark einschränken. Finanziere nur eine Immobilie, wenn du sie dir wirklich leisten kannst.
